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樓市五節棍之外資行估港樓市牛轉熊

第一棍:嘉里高價取土瓜灣項目

市區地皮有價有市,最新市建局推出競投之土瓜灣重建計畫,由嘉里斥近五十六億元奪得,較早前同區地價成交高一成。

《阿爺報》表示,嘉里奪土瓜灣重建項目,金額55.9億。住宅官地買少見少,發展商積極在舊區增加土儲。市區重建局昨日公布,嘉里建設以55.878億元奪得土瓜灣鴻福街/銀漢街項目,每呎樓面地價12,591元,較恒地約兩個月前奪得的市建局土瓜灣庇利街/榮光街發展項目樓面呎價(11,414元)高逾一成。有業界預計,該盤落成後每呎售價可達2.2萬元以上,以中小型單位為主。

第二棍:豪宅趁通關消息起動

中港通關在即,豪宅市場率先起動,位於東半山豪宅新盤,洋房易手價突破十萬元,創下區內屋苑式洋房價高位。

《文人報》謂,CENTRAL PEAK實呎破10萬,貴絕東半山,洋房實用面積3723方呎,近3.9億招標售出。中港通關在即,超級豪宅先行起動,最近單日便錄得3宗逾億元新盤成交,而本月至今,不足半個月更已錄6宗同類成交,共涉逾18 億元,其中新地東半山CENTRAL PEAK第2期以約3.868億元售出一幢洋房,實呎超過10萬元,創東半山一帶屋苑式洋房呎價新高。另樂聲電子旗下南區大潭道45號,亦以逾4.5億元售出一幢洋房,實呎直逼10萬元大關。

第三棍:元朗盤貼市價搶尾糊

今年最後一項大盤,位於元朗之The YOHO Hub開價,每呎折實近萬八元起標,入場價六百八十萬元,貼近同區二手價水平。

《搵銀報》講,The YOHO Hub今年壓軸,685萬入場,首批206伙市價推,折實呎價17986至22382。新地旗下港鐵元朗站上蓋The YOHO Hub推出首批206伙,折實入場價685.16萬元,折實呎價17,986至22,382元,屬元朗歷來新盤最貴首批單位,但若以同區YOHO系列現時二手呎價比較,可形容為貼市價推盤。

本年最後一個千伙大盤登場,新地及港鐵合作發展港鐵元朗站上蓋The YOHO Hub全盤1,030伙,首張價單206伙,實用面積325至1,036平方呎,戶型包括1房至4房單位,價單定價778.6萬至2,367.7萬元,價單呎價20,438至25,434元。

第四棍:內房債務危機發酵

內房債務危機未除,有傳恒大遭押股斬倉外,另一內地大孖沙世茂集團又傳出違約,一度令股債齊齊冧價。

《太公報》指出,世茂集團傳違約,股債齊冧。世茂集團股債近日雙殺。世茂集團近日收市曾跌12.16%,A股世茂股份(600823.SH)和世茂服務(00873)集體出現下跌。據悉,此次恐慌下跌原因是上周末網傳世茂集團商票違約,但截至目前,尚未有相關的違約證據。對此,世茂集團回覆指,周末有小道消息在資本市場發酵,引起部分投資人恐慌性拋售,內部正在了解情況,積極與投資人溝通,有進一步消息,會及時對外公布。

第五棍:外資行估港樓市牛轉熊

明年樓市水晶球,由外資大行率先開局提出預測,該大行由原本估計港樓價有升幅預測,轉軚看跌百分之二,更估計成交量減半成至成半。

《小超報》話,大摩轉睇淡樓價估2022跌2%。摩根士丹利發表報告指出,雖然就歷史水平來看,香港地產股估值較為便宜,但明年基本面可能惡化,把行業看法由「吸引」轉向「謹慎」,並下調大部分香港地產股的評級及目標價。大摩稱,預計明年香港樓市的成交量將挫5%至15%;樓價則下跌2%,此前預期是上升3%至10%。

大摩認為,雖然地產業的供應受限,但潛在新規定尚未明朗,而且可以肯定是負面的,加上來自內地的額外需求刺激有限。額外需求或來自於中港通關,但相信只能影響到10%的高端市場銷量。

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