【特稿】按保鬆緊 揭示樓市寒暑

政府放寬按揭保險計劃門檻，乍聽會覺得太進取，但其實過去廿多年政府不止一次透過按保來調控樓市，措施堪稱「樓市寒暑表」。2009年之前有一段時間，九成按揭貸款額上限高達2,000萬元，及後才因樓市不斷上升而逐步收緊。至2013年後，九成按揭只容許400萬元或以下住宅才能承造，政策維持6年半以上，為按保史上持續最長的一段日子，市場也忘記按保原來一直是調控樓市的手段之一。

承擔銀行額外貸款風險

按揭保險計劃於1999年在香港面世，推出原因與當時樓市有莫大關連。翻查資料，自1991年11月開始，香港按揭上限訂在七成，市民買樓需支付三成按揭，這對大部分首次置業人士並不容易。1997年金融風暴發生前，不少新盤均有提供二按協助，一、二按合共按揭成數高達90%至95%，甚至曾出現十成按揭。

然而，這類二按按揭利率會較高，買家風險相當大。但若放寬銀行按揭上限，又會為銀行帶來風險。1999年3月，政府正式推出按揭保險計劃，透過按揭證券公司為銀行提供按揭保險，可以讓銀行增加貸款金額，卻又不用承擔額外貸款風險。

按需求曾推負資產按保

按保計劃開始為85%按揭、貸款上限500萬元，之後因應市場曾多次調整：2000年8月及2004年7月分別將按揭成數上限提升至90%及95%，按揭貸款上限亦於2001年、2004年、2005年分別逐步提高至2,000萬元。其間更曾推出負資產按揭保險計劃、再融資按揭保險，並將按保計劃延伸至樓花新盤及收租物業等。

情況一直延續到金融海嘯後的2008年底，當時全球各推量化寬鬆，導致本港樓價急速攀升，金管局此後推出一系列逆周期措施，按揭保險計劃的方向也由寬鬆轉為逐步收緊。

2009年10月，金管局推出第一輪樓按措施，主要收緊豪宅按揭貸款，樓價2,000萬元以上物業按揭成數上限由七成降至六成；90%及95%的按保計劃，亦由2,000萬元樓價大幅降至1,200萬元及600萬元，租住物業按保計劃暫停申請。

之後金管局推出多輪收緊按揭措施，包括收緊按揭上限、供款入息上限、物業用途、持有物業方式、資金來源等，並推出壓力測試，期望以此提高置業成本，減低樓市泡沫。因應高成數按揭的信貸風險較高，按保計劃與金管局措施同步於過去10年亦不斷收緊。

「終極收緊」前後近7年

2010年8月，按保計劃暫停超過90%按揭貸款申請，2012年9月按保計劃之貸款年期上限由40年降至30年。貸款額上限亦由1,200萬元逐步下調至720萬元、680萬元、600萬元，至2013年2月「終極收緊」至400萬元或以下住宅物業才能承造90%按揭，申請人亦必須是首次置業的固定收入人士及供款佔入息不可多於45%；八成按保計劃亦僅限於不超過樓價600萬元的單位。

2013年措施延續至今年10月15日，時間長達6年半以上，今天按保計劃再度變回放寬，是否預示樓市進入另一個跌市周期？