樓市五節棍之住宅價欠動力掉頭回軟

第一棍：長實準備執鴨脷洲平盤

長實一向採人棄我取策略執平貨，今次有內地傳來消息，直指該集團有興趣透過接手銀團貸款方式，收購內房持有之鴨脷洲豪宅凱玥新盤項目。

《搵銀報》謂，長實傳向銀團，洽購凱玥102億貸款。合景泰富和龍光集團打造的鴨脷洲豪宅凱玥，近日有內地媒體報稱，長實向承造項目銀團貸款銀行之一的匯豐接洽，希望接手涉及的102億元貸款。發展局方面則指未有回應。凱玥前身是龍光與合景泰富於2017年2月動用168.56億元投得鴨脷洲利南道臨海地，每平方呎樓面地價2.2萬元，當時是香港賣地史上造價最貴地皮。

第二棍：現樓新盤減價成焦點

新盤市況令人關注，其中，將軍澳海茵莊園現樓個別單位，增設27%折扣，折實大幅減價逾兩成，同期，恒基啟德現樓新盤周末應市，超額認購下銷情成市場走勢風向儀。

《免費報》表示，HENLEY PARK超額27倍，有5%加價空間。市區焦點新盤反應理想，恒基地產啟德現樓新盤HENLEY PARK周末首輪推售228伙，恒基物業代理營業(一)部總經理林達民表示，截至周四項目累收約6,400票，超額認購27倍，於周五中午截票。該盤首輪發售單位折實價518.22萬至1,724.13萬元，折實呎價19,580至27,498元，折實平均呎價21,463元。

第三棍： 住宅價欠動力掉頭回軟

本港今年初樓價反彈，後勁不繼，政府公布數字，5月樓價結束四個月連升下掉頭回落，幸而租金有實際需求支撐，連五月計租金連升多個月創高。

《九龍仔》報導，差估署租金指數創16月新高，與樓價跌勢背馳料持續，5萬專才湧港，撐租金4連升。特區政府去年底推出「高才通」等各項人才輸入計劃以來，已接獲8.4 萬份申請，當中4.9 萬份已批出，大批專才來港亦撐起本地物業租賃市場，租金表現料持續理想。據差估署昨公布數據顯示，5 月私宅樓價指數雖按月跌0.74%，但私宅租金指數卻按月升約0.95%，最新報180.6 點，連升4 個月，為去年1月以來16 個月新高。業界分析認為，住宅租金受四大利好因素支持，包括大量非本地專才來港消化空置單位，料「樓價跌、租金升」的背馳走勢短期將持續。

第四棍：藍籌地產商賣資產減債

發展商賣樓收入窒住窒住，令經常收入不穏，大孖沙新世界，便透過出售新創建股份予周大福變相減債，看來地產商要加緊努力賣樓套現資金了。

《小超報》講，周大福購新創建助新世界減債。新世界發展債務高企問題惹投資界關注，最新獲母企周大福企業出手，協助重組解困。鄭氏家族的私人投資旗艦周大福企業，提出以每股9.15元作價，收購其尚未實益持有的新創建（00659）股份，當中包括目前由新世界持有的新創建60.88%（相當於23.8億股）股權。此交易令新世界從中套現約218億元，撥出40億元派發特別股息後，餘下資金用作減債，變相由周大福企業曲線向新世界泵水，減輕其債務負擔。

第五棍：賣地表估值紛紛削價

在投資氣氛低迷下，政府公布來季賣地計劃，安排推出兩幅住宅官地，連同11個私人重建項目，料提供約4050伙，業內人士則紛紛調低賣地估值水平。

《文人報》報導，來季賣地計劃，宋皇臺站地每呎估值低見4300元，低去年長實地三成，業界料發展商競投意欲低。疫情下除發展商投資態度審慎，連帶政府推出之土地亦未有突破。發展局長甯漢豪近日公布來季賣地計劃，政府將推出兩幅住宅官地，連同11個私人重建項目，料提供約4050伙，惟來自政府官地只有約1740伙，即來季住宅供應來源主要來自私人重建項目佔近六成。值得留意，來季推出的鄰近啟德宋皇臺站住宅地，毗鄰即去年底長實以低見每呎樓面地價6138元投得住宅地，並鄰近簡約公屋，業界估計，地皮每呎估值低見4300元，較長實去年底中標價低約三成。