【施政．土地】濕地規劃落後 專家倡寬緩衝區地積比

荒廢魚塘欠管理 嚴重浪費土地資源

「濕地」在香港彷彿神聖不可侵犯，多年來只要被冠上濕地一詞，即使「濕地緩衝區」土地亦只能曬太陽或以極低密度發展。在面對香港土地嚴重短缺，面積超過1,200公頃的濕地緩衝區，是否存在進一步發展的空間，令保育與發展共融，社會近年有不少議論。專家認為，現時濕地緩衝區容許建屋的地積比率只為約0.4倍，浪費珍貴土地資源，建議適度提升至2倍，也有更大設計彈性減低對濕地的影響。

曾任香港規劃師學會副會長的杜立基在接受香港文匯報訪問時，認為緩衝區原意並非不准發展，只要規劃得當，應該有「鬆綁」空間：「如果我們每次講到緩衝區就等同於保育區，什麼都不許發展，那就不應該叫緩衝區，但在環保人士角度，他們不會想緩衝區有任何發展，覺得魚塘即使荒廢都有其荒廢的價值，這個看法我有保留，魚塘無管理不會更好。」

規劃師：以設計遷就生態環境

他表示，環保人士對於濕地緩衝區內的發展，主要是擔心光害或樓宇高度影響到濕地生態，但其實這些都可以用設計來作出遷就，例如一些特製玻璃窗能夠減少室內燈光射出室外，而物業亦可以梯級發展，向濕地一方較低矮，向馬路一方則可以較高，盡量做到減少對濕地的影響。

他認為，現時緩衝區內只容許約0.4倍的低密度地積比率，即類似錦繡花園那種密密麻麻的建築物，站在規劃角度，難以做到一個好的設計去幫助濕地保育。「如果我們由科學角度入手，緩衝區是否只能建別墅屋仔呢？ 但現在不少綠色團體的態度是連0.4倍都不准發展。」杜立基說。

杜立基認為，緩衝區內的地積比率應該放寬至2倍，樓高可至8至10多層，這樣反而有更大設計彈性，例如留出一條通風廊等，對發展商而言也有更大誘因讓他們去協助保育。但他坦言，現時社會對發展商信任度低，輿論偏向綠色團體，該範圍內的發展項目都未能順利開展。杜立基說：「如果香港沒有人口增長或土地問題，濕地緩衝區完全可以任其自生自滅，但現在情況明顯並不是這種。」

促港府重新審視濕地管理

建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員謝偉銓接受香港文匯報訪問時表示，濕地緩衝區規模達過千公頃，應該要更好利用，除檢視發展密度外，亦需檢視範圍會否過大，令香港可以有更多可用土地的同時，又不會影響濕地保育。他又指不少濕地正缺乏管理，被非法改變用途而影響生態，政府應積極思考如何維持或提升這些土地的生態價值。

謝偉銓認為，社會在討論利用濕地緩衝區土地時，亦要將目光放到整個新界區，整個規劃都要重新審視，並加快基建發展，尤其是在大灣區發展大方向下，當深圳邊境已高速發展，新界亦不應再停留在過去發展及低人口密度的狀況，這顯然已不合時宜。

市場上亦不乏反對開發濕地緩衝區的聲音。其中普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典認為，本港濕地價值高，緩衝區本身有其存在價值，相比發展濕地緩衝區，政府應研究發展郊野公園邊陲。他又認同現時濕地魚塘有荒廢現象，但認為主因在於政府未有積極參與保育所致。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚亦指，濕地與濕地緩衝區本身是相關連，保育區與人類活動範圍必須要有一定區隔，因此其發展受到限制可以理解。他認為觸碰這類與濕地保育相關土地，必然會引起環保人士反對，社會必須對如何發展凝聚共識才可行。

新地人工濕地重現生機

事實上，近年有發展商嘗試實行人工管理濕地，以證明發展與保育共存。新地在錦田住宅項目Park YOHO旁邊一幅5公頃農地，試行香港首個私人管理濕地。必須說明的是，該項目所處位置在保育緩衝區以外，故較容易通過城規申請。而發展商最終成功人工重現濕地生態。

據了解，項目自2014年展開工程，兩年後完成，不僅修復荒廢農地變作半自然鹹淡水濕地，種植蘆葦及紅樹，記者近日實地觀察，並向發展商方面了解，濕地至今已錄得逾180個物種，包括屬近危級別的蜻蜓「廣瀨妹蟌」，並定期有人員監察濕地，令濕地生機盎然。而濕地佔住宅管理費用不多，只約1%，發展商明言希望為日後其他同類項目起示範作用。